Как законно объединить балкон с комнатой?
Объединение балкона с кухней или комнатой — распространенный вопрос при ремонте квартиры. Благодаря нескольким дополнительным квадратным метрам кухню можно превратить в столовую, а в комнате может появиться небольшой кабинет.
Однако в 2017 году эта перепланировка была запрещена. Такие меры были приняты из-за того, что несогласованные планировки вредят всему зданию.
Например, в 2011 году в Ярославле находчивый предприниматель снес несущую стену в квартире на 1 этаже — делал ремонт под магазин. Следствие — рухнул подъезд, разрушено 18 квартир, без жилья осталось 67 человек, 1 погибший.
В 2015 году в Казани из-за перепланировки рухнула трехэтажка. 4 человека пострадали, 60 остались без квартир.
Что запрещено делать при перепланировке балкона:
- выносить в это помещение батареи
- демонтировать перемычки над проемом
- демонтировать порожек при устранении подоконного блока
- полностью объединять балкон с кухней
- урезать боковые простенки балкона
- создавать дополнительные лоджии
- выдвигать балкон за уровень фасадной стены.
Как все сделать правильно?
Объединить частично
Комната с балконом должна был разделена. На выручку придут раздвижные двери. Обязательное условие — двойной стеклопакет и направляющие сверху и снизу. Допустимо это только в монолитных домах, где фасад не является несущей стеной. В панельных, блочных и кирпичных домах сносить подоконник, верхнюю перемычку или порожек опасно.
Куда деть батарею?
Допустим, вы счастливчик и можете снести подоконный блок. Но куда убрать батарею? Ответ — на соседнюю стену. Убирать совсем или выносить на балкон ее нельзя. Комната и кухня — теплые помещения, а балкон — холодное. При переносе батареи на балкон нарушается тепловой контур не только квартиры, но и дома.
Правильное утепление
Новое помещение обязательно утеплить. Для этого нужно:
- установить двойные стеклопакеты
- поднять уровень пола, чтобы не было перехода кухня-порожек-балкон
- утеплить пол и стены теполоизоляционным материалом
- проложить теплый пол или подумать об электрорадиаторе.
Согласование перепланировки
Перепланировку нужно узаконить или ее могут обязать вернуть в исходное состояние. Штраф за незаконную перепланировку для физических лиц — от 2 000 до 2 500 рублей, для юридических — от 350 000 до 1 000 000 рублей.
Узаконенная перепланировка важна при продаже и покупке квартиры. При оформлении ипотеки в квартиру приходит сотрудник оценочной компании. Он делает фотографии, смотрит документы и составляет официальный оценочный отчет для банка. Если перепланировка не узаконена, могут возникнуть сложности. Худший вариант — банк откажется выдавать ипотеку на такую квартиру.
Сегодня подавляющее большинство квартир покупаются с использование ипотеки, поэтому незаконная перепланировка может серьезно усложнить продажу.
Порядок действий
- Подготовить проект перепланировки. Для этого нужно обратится в проектную организацию, обладающую соответствующей лицензией
- Согласовать проект в санэпидемстанции (СЭС) и в районной администрации.
- Выполнить перепланировку согласно проекту
- Пригласить сотрудника районной администрации для приемки работ.
- Получить новый техпаспорт в БТИ и постановить квартиру на кадастровый учет с уже новыми площадями.
- Подать пакет документов в МФЦ, получить новую выписку из ЕГРН.
Пример плана БТИ:
Узаконить уже выполненную перепланировку практически невозможно, но если вы все же хотите попытаться, порядок действий такой:
- Сделать техническое заключение в проектной организации. В заключении будет описано что было до перепланировки и что стало после.
- Предоставить заключение и тех. план квартиры в СЭС на согласование. С большой вероятностью будет отказ.
- Получить в районной администрации письменный отказ в узаконивании перепланировки.
- Обратиться в суд. Как правило, суд будет ссылается на отказы в СЭС и администрации и тоже отказывает. Кроме того суд может потребовать подписи всех жильцов дома. Если дом многоквартирный, собрать их практически невозможно.
Мы не рекомендуем выполнять перепланировку в квартире. Если вас не устраивает планировка вашей квартиры, просто поменяйте квартиру.
На рынке всегда есть много квартир с совершенно разными планировками. Вы можете выбрать такую, которая подойдет именно вам. Зачем мучится и жить в неудобной квартире? К вашим услугам застройщики, агентства недвижимости, банки. Не откладывайте это вопрос. Решайте его уже сегодня!
Список литературы для углубленного изучения вопроса:
Жилищный кодекс РФ (статьи 25–29);
Постановление Правительства РФ №491, изданное 13 августа 2006 года;
Постановление, изданное Госкомитетом РФ по строительству и ЖК комплексу 27.09.2003, под номером 170.
ППМ №708-ПП — Об утверждении нормативов по эксплуатации жилищного фонда. — Актуализованная редакция СНиП 31-01-2003 — СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные».
СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».
Об авторе
