За год подходящее под семейную ипотеку предложение в новостройках Москвы упало почти в пять раз, в границах Старой Москвы падение стало восьмикратным. При этом предложение представлено студиями и однушками
В январе из-за предстоящего с 1 февраля ужесточения правил программы семейной ипотеки в мегаполисах России наблюдался ажиотажный спрос на новостройки— продажи выросли в два-три раза. Однако в Москве спрос на строящееся жилье увеличился всего на 4%. А спрос на льготную ипотеку упал сильнее. По данным ОКБ, в Москве по льготным программам в январе было выдано 4,1 тыс. кредитов на общую сумму 35,1 млрд руб., по сравнению с декабрем выдача снизилась на 51%. Одна из причин— в Москве почти нет подходящего под программу предложения.
Новостроек в Москве под семейную ипотеку почти нет
Сегодня на рынке новостроек Москвы почти не осталось квартир, которые подходилибы под семейную ипотеку. По данным экспертов, опрошенных «РБК Недвижимостью», за год предложение квартир в новостройках Москвы стоимостью 14,5–15 млн руб. (12 млн руб. лимит плюс первый взнос 20,1%) сократилось почти в пять раз, в границах Старой Москвы это снижение стало почти восьмикратным, в Новой Москве— четырехкратным. При этом предложение в таком ценовом сегменте представлено в основном студиями и однокомнатными квартирами, которые не подходят для семей с детьми.
Согласно данным системы мониторинга и аналитики недвижимости bnMAP.pro, на первичном рынке Москвы число лотов по цене до 14,5 млн руб. на середину февраля 2026 года составляет 4,8 тыс. Год назад таких вариантов было в 4,7 раза больше— 23 тыс. лотов. Основной объем такого предложения (74%) приходится на проекты в Новой Москве— 3,6 тыс. лотов (против 12,6 тыс. год назад, снижение в 3,5 раза), в то время как в старых границах Москвы этот показатель составляет 1,2 тыс. лотов (против 10,4 тыс. лотов год назад, снижение в 8,6 раза).
При этом большинство предложений в рассматриваемом ценовом диапазоне приходится на малогабаритное жилье— студии и однокомнатные квартиры, которые плохо подходят для проживания семей с детьми. По данным bnMAP.pro, в Старой Москве на студии и однокомнатные квартиры приходится 97% таких лотов, в Новой— 80%.
Предложение новостроек в Москве по цене до ₽14,5 млн
| Тип квартир | 2025 год, тыс. лотов | 2026 год, тыс. лотов | Динамика, % |
|---|---|---|---|
| Студии | 8 | 1,8 | снижение в 4,4 раза |
| Однокомнатные квартир | 11,6 | 2,2 | снижение в 5,2 раза |
| Двухкомнатные квартиры | 3 | 0,6 | снижение в 5 раз |
| Трехкомнатные квартиры | 0,3 | 0,1 | снижение в 3 раза |
| Все типы квартир | 23 | 4,8 | снижение в 4,7 раз |
Данные: bnMAP.pro
Похожую картину наблюдают эксперты из «НДВ Супермаркет Недвижимости». По их данным, на первичном рынке Старой Москвы в продаже сейчас представлено 1,4 тыс. квартир с ценой до 15 млн руб. По сравнению с прошлым годом их число сократилось в более чем восемь раз— тогда по таким ценам было представлено 11,6 тыс. лотов. Большая часть предложения в новостройках по цене до 15 млн руб. за лот в Старой Москве представлена студиями (61,8%), а также евродвушками и однушками (32,9%). Лишь 5,3% приходится на более просторные квартиры.
В Новой Москве такое предложение за год тоже сократилось— почти в четыре раза, до 3,8 тыс. лотов. Здесь основная часть лотов представлена однокомнатными квартирами и евродвушками (55,1%) и студиями (26,9%). Хотя выбор более просторных лотов в Новой Москве все-таки шире— примерно 18% квартир в таком ценовом диапазоне приходится на двухкомнатные и многокомнатные варианты.
Почему закончились лоты под программу
Само сокращение числа квартир, которые по стоимости подходят под семейную ипотеку, эксперты объясняют несколькими факторами. Во-первых, повлиял рост стоимости первичного жилья в столице. По оценкам «НДВ Супермаркет Недвижимости», за год средняя цена на рынке новостроек Старой Москвы увеличилась на 20,8%, почти на столькоже— на 21,5%— в Новой Москве.
Вторым фактором является вымывание дешевых квартир с рынка из-за ажиотажного спроса в конце 2025 года и сокращение объемов их ввода в связи с переориентацией девелоперов на премиальные проекты, отметила руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева. «В Москве сформирован дефицит предложения массового сегмента— девелоперы уходят в более дорогие сегменты и в целом в этом и в прошлом году наблюдается замедление числа новых стартов»,— добавила основатель bnMAP.pro Ирина Доброхотова.
Относительно небольшую долю квартир в бюджете до 15 млн руб. на рынке новостроек Москвы (около 12,5% в Новой Москве и 10% в Старой Москве) коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров также связывает со значительным числом премиальных проектов в столице. По данным «Яндекс Недвижимости», доля квартир бизнес-сегмента в Москве в феврале составляет 55,8%, элит-класса— 23,7%. «Наиболее бюджетные варианты, подходящие под условия льготной ипотеки, вымываются из экспозиции достаточно быстро, что тоже влияет на структуру предложения. Например, такие более бюджетные лоты в ЖК могут распродаваться уже в первые недели и даже дни старта продаж»,— пояснил Евгений Белокуров.
Больший взнос или комбо
Из-за отсутствия подходящего предложения семейная ипотека в столице фактически перестала работать, отмечают эксперты. «Ситуация с семейной ипотекой в Москве сегодня выглядит достаточно противоречиво. Формально программа действует, и лимит в 12 млн руб. при первоначальном взносе в 20% позволяет оперировать суммой примерно в 15 млн руб. Однако, если мы говорим о рынке Старой Москвы, этих денег хватит разве что на студию, однушку, максимум на евродвушку»,— указал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
«То есть о том самом улучшении жилищных условий именно семьи, которое и закладывалось в идеологию госпрограммы «Семейная ипотека», речи уже не идет— с детьми в студии не развернешься»,— отметил Олег Репченко.
По данным bnMAP.pro, сейчас для покупки двухкомнатной квартиры (которая будет более комфортной для семьи, чем студии и однушки) в новостройках в массовом сегменте необходимо 21,7 млн руб., что в 1,8 раза больше максимальной суммы кредита. Чтобы воспользоваться семейной ипотекой в столице, нужно внести большой первый взнос, но для многих это непосильно.
Еще один вариант воспользоваться программой— использовать комбинированную ипотеку. «Но на фоне высоких рыночных ставок увеличивается ежемесячная нагрузка на бюджет семьи. В итоге благое намерение поддержать семьи с детьми упирается в суровую реальность московских цен, где за эти деньги банально нечего купить, кроме малогабаритного жилья»,— отметил Олег Репченко.
В тоже время с февраля рефинансировать семейную ипотеку стало комфортнее. «Если ранее рефинансировалась вся сумма и заемщик, по сути, терял право на льготную ставку, то теперь перерасчет действует только на рыночную часть ипотеки»,— пояснил добавил Евгений Белокуров.
Об авторе
