Shutterstock/FOTODOM
Владислав ПРЕОБРАЖЕНСКИЙ, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы:
Российский рынок недвижимости переживает этап трансформации, отвечая на изменяющиеся запросы покупателей. На смену традиционным квартирам в «спальных» районах приходят новые, более гибкие и специализированные форматы жилья, которые отражают стремление к комфорту, практичности и определенному образу жизни, причем каждый новый формат охватывает отдельную социальную или возрастную группу населения.
Некоторые форматы жилья в настоящее время имеют ограниченный спрос, но весьма популярны у своей целевой аудитории, при этом при дальнейшем их продвижении они обладают весьма неплохим потенциалом роста. Так, например, апартаменты предлагают урбанистический, более мобильный и молодежный стиль, таунхаусы — более солидный и возрастной симбиоз с природой, а smart living — взгляд в технологичное будущее.
Стоит отметить, что развитие новых форматов сталкивается с юридическими, инфраструктурными и ценовыми барьерами, однако именно за этими нишами — большое будущее, так как они позволяют каждому найти жилье, максимально соответствующее его образу жизни и ценностям.
В свое время формат апартаментов завоевал популярность благодаря двум ключевым факторам: доступной по сравнению с классическим жильем цене и очень выгодному расположению — как правило, в деловых и культурных центрах городов (например, в «Москве-Сити»). Гибкость в проектировании позволяет девелоперам эффективно использовать площади возводимых комплексов, предлагая стильное и функциональное жилье молодым профессионалам, студентам и тем, кто ценит жизнь в мегаполисе.
Главным тормозом развития этого формата можно считать юридический статус апартаментов: они относятся к коммерческой недвижимости, что влечет за собой повышенные коммунальные платежи, отсутствие прописки или регистрации и, как правило, неучастие в программах государственной поддержки — например, ипотечных программах. Помимо прочего, в ряде регионов действует негласный запрет на согласование новых проектов апартаментов. Это объясняется несоответствием статуса временного жилья и практики его фактического использования. Нередко апартаменты используются как квартиры постоянного проживания, а значит, возрастает нагрузка на окружающую социальную инфраструктуру. Девелоперы не несут обязательств по возведению школ и детских садов, а региональные власти не хотят «взваливать эту ношу на себя».
В теории спрос на апартаменты может быть довольно высоким, но для прояснения перспектив этого формата необходимо учитывать требования и нужды города, исключив размещение таких объектов в санитарно-защитных, промышленных и прочих зонах с ограниченным режимом использования.
Другой популярный формат жилья — таунхаусы и коттеджные поселки. Пандемия стала мощным катализатором спроса на такое жилье, сформировав устойчивый тренд на экологичный и безопасный загородный образ жизни. Покупателей привлекает сочетание городского комфорта и приватности: собственный, пусть и небольшой, участок, часто — гараж или парковка, при этом развитая инфраструктура самого поселка (например, детские площадки, магазины, иногда школы и медцентры) избавляют от ощущения полной изоляции и обеспечивают высокий уровень жизни.
Основные сложности этого формата связаны с транспортной доступностью, а следовательно, зависимостью от личного транспорта. Помимо этого, стоит учитывать, что инфраструктура в таких поселках, как правило, возводится в последнюю очередь, то есть первым новоселам придется ее подождать. Отдельный вопрос — качество обслуживания инженерной инфраструктуры и территории поселка. Жители поселка часто оказываются буквально «в заложниках» управляющей компании и ее тарифной политики. В любом случае, этот формат жилья требует определенного и довольно высокого уровня благосостояния.
Если говорить о будущем такого формата, стоит отметить усилия государства по популяризации индивидуального жилищного строительства. Сегодня действуют программы льготного ипотечного кредитования. Со временем сложится и цивилизованный рынок обслуживания таких поселков. Наиболее успешными станут проекты, которые помимо необходимого минимума социальной инфраструктуры смогут предложить будущим жителям места приложения труда. Наибольшие шансы на успех в этом у крупных девелоперских компания, которые активно осваивают рынок комплексного развития территорий с индивидуальной застройкой.
Формат smart living можно сравнить с первым шагом построения городов будущего. Такое жилье предполагает широкое внедрение «умных» технологий для повышения комфорта, безопасности и эффективности. Сюда входит все: от удаленного управления светом, отоплением и безопасностью до систем энергосбережения и автоматизации входящих сервисов, например, доставки и вызова такси.
Такие решения не только делают жизнь комфортнее, но и позволяют существенно экономить на коммунальных расходах. Однако продолжением достоинств такого формата являются минусы эксплуатации и стоимости. Сегодня большая часть цифровой инфраструктуры «умного» дома — это зарубежное оборудование с очень высокой стоимостью, причем не только установки, но и дальнейшего обслуживания.
Кроме того, далеко не везде есть условия, позволяющие создать такую экосистему. Безусловно, можно настроить цифровые девайсы внутри жилого комплекса, но как он будет «вписан» в городскую среду, ведь он живет не в отрыве от остального города.
Пока этот формат из-за стоимости находит воплощение только в сегменте премиум- и бизнес-классов, а также среди молодой, технологически продвинутой аудитории.
