Речь об объектах блокированной застройки, представленных на первичном рынке Московской области. Причина резкого снижения предложения — в реформе долевого строительства 2019 года
На начало 2026 года на первичном загородном рынке Подмосковья предлагается лишь 660 таухаусов и дуплексов, хотя семь лет это количество составляло 3,64 тыс. объектов. Таким образом, с 2019 года объем предложения первичной блокированной застройки сократился в 5,5 раза. Об этом сообщили аналитики агентства «Инком-Недвижимость» в поступившем в редакцию исследовании.
Почему предложение таунхаусов резко снизилось
Причину резкого снижения предложения аналитики связывают с реформой долевого строительства (изменениями в 214-ФЗ), которая произошла в 2019 году. Тогда застройщиков многоквартирных домов обязали перейти на счета эскроу при продаже жилья. А большинство таунхаусов в юридическом смысле— это теже многоквартирные дома, которые продаются по такимже договорам долевого участия (ДДУ).
Однако экономика городских новостроек и загородной блокированной застройки принципиально отличается. «В поселках гораздо ниже темпы реализации и, соответственно, показатели спроса. А также меньше запас финансовой прочности— они серьезно проигрывают новостройкам по маржинальности. Застройщики таунхаусов своими микрообъемами не могли тянуть ни проектное финансирование, ни эскроу-счета, ни позволить себе закрывать деньги до окончания строительства. То есть законодательное приравнивание блокированной застройки к квартирам остановило развитие сегмента»,— поясняет руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
В марте 2025 года вступил в силу закон, который разрешил счетаэскроу применять и при строительстве частного жилья по договорам подряда (некоторые из таунхаусов и дуплексов могут являться объектами ИЖС). Однако ситуацию с блокированной застройкой эта мера врядли изменит. «Бытует мнение, что внедрение механизма счетов эскроу также в сектор ИЖС способно переориентировать загородных девелоперов на строительство таунхаусов. Но, по-моему, это маловероятно. На загородном рынке до сих пор меньше 5% проектов ИЖС продается по ДДУ. И перевод строительства ИЖС на эскроу— пока фикция, его нет. Это лишь возможность строить дома по эскроу, а не обязанность, как в случае с блокированной застройкой»,— говорит Таганов.
По его словам, экономически выгодными являются те проекты блокированной застройки, в которые девелопер инвестирует сам, без эскроу-счетов. Строится небольшая очередь таунхаусов на 10–20 секций, а после ее продажи возводится следующая очередь и так далее. «Но вывод в продажу малого количества объектов рынку объемов практически не добавляет и обстановку не меняет. Просто вот таким образом выживает сейчас этот сегмент»,— уточняет Таганов.
В 2025 году в Подмосковье вышли лишь два новых поселка с таунхаусами. Предложение на первичном рынке сократилось на 15%, а на вторичном к продаже предлагался лишь десяток лотов.
Об авторе
