По мнению экспертов, появление стандарта по отделке должно сократить число споров как между заказчиками и подрядчиками, так и между дольщиками и застройщиками и сделает процесс приемки квартир более понятным
В России в этом году должен появиться стандарт по отделке в новостройках. С предложением обязательно включать в проектную документацию параметры отделки на январском совещании с членами правительства выступил президент России Владимир Путин. Вице-премьер Марат Хуснуллин эту идею поддержал.
Разработкой стандарта ГОСТ Р «Отделочные работы. Требования к приемке работ» занимается Минстрой совместно с Росстандартом и профессиональным сообществом. Вместе с экспертами разбираемся, как сейчас регулируется отделка в новостройках и что даст покупателям и застройщикам появление нового стандарта.
Как сейчас регулируется отделка
Сейчас требования качества отделки в новостройках регулируется нормами гражданского права, законодательства о градостроительной деятельности, законом о долевом строительстве, а также техническими регламентами и отраслевыми стандартами, рассказывает президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. По данным Росстандарта, сейчас разработано свыше 100 стандартов в области отделочных материалов.
В 2025 году вышел приказ Минстроя, который устанавливает минимальные требования к отделке. «По сути, это пороги, ниже которых уже нельзя снижаться, если заявляется отделка. В него включены вполне прикладные параметры: например, допустимые отклонения стен от вертикали, требования к обоям, плитке»,— пояснил гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Федор Выломов.
В тоже время у застройщика при разработке проектной документации есть выбор: руководствоваться действующими стандартами или сводами правил или разработать и утвердить свой собственный стандарт организации (СТО), что предусмотрено отдельным регламентом, добавил Антон Глушков. Если требования к качеству напрямую не урегулированы законодательством или есть спорные моменты, тогда этим вопросом занимаются суды.
«Сейчас суд при разрешении споров о качестве руководствуется мнением эксперта. Он может заявить, что, по его мнению, есть дефект. А если два эксперта заявят разные мнения, то суд сам решает, кому из этих экспертов стоит доверять, или запросит мнение третьего эксперта»,— пояснил руководитель ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик.
Новый стандарт по отделке
Новый стандарт должен унифицировать требования к отделке в новостройках и поможет избежать недоделок при сдаче объектов. «В настоящее время стандарт еще не утвержден, его финальные положения проходят процедуры согласования, издательского редактирования и нормоконтроля»,— рассказали «РБК Недвижимости» в пресс-службе Минстроя.
Как уточнили в пресс-службе Росстандарта, в готовящемся документе будут установлены критерии качества для различных классов отделки, предельные отклонения от плоскостности, прямолинейности, вертикальности, горизонтальности, соответствия отделочных работ требованиям качества при визуальном контроле. «Готовящийся ГОСТ устанавливает требования к качеству поверхностей потолков, стен, полов с нанесенным в процессе отделки покрытием. Причем впервые эти требования будут разделены на восемь классов»,— отметил Кирилл Холопик.
Например, допустимое отклонение от вертикали стены, отделанной плиткой, для первого класса— 2мм, для восьмого класса— 14мм. Кроме того, от класса отделки будет зависеть и цена. «Причем разные элементы отделки могут быть разного класса. Например, если хочешь идеальные полы, а качество потолков тебе безразлично, то укажи в договоре класс отделки полов— первый, а потолков— восьмой»,— объясняет руководитель ЕРЗ.РФ.
Чтобы готовящийся стандарт стал обязательным для применения всеми застройщиками, его требования должны быть напрямую прописаны в контракте или договоре ДДУ либо его положения должны быть внесены в Реестр требований, добавил Антон Глушков.
Почему нужен стандарт
Необходимость введения стандарта по отделке эксперты объясняют несколькими причинами. Во-первых, на это повлияло распространение квартир с отделкой и рост числа претензий к качеству ремонта от застройщика. «Причем отсутствие четких критериев позволяет трактовать одни и теже дефекты по-разному»,— отметил глава НОСТРОЙ.
По оценкам ЕРЗ.РФ, совокупные суммы выигранных в судах исков дольщиков к застройщикам составили более 100 млрд руб. «Это стало угрожать стабильности отрасли. Стало понятно, что нужны меры, которые, с одной стороны, обеспечат должное качество отделки. С другой стороны, защитят застройщиков от злоупотреблений со стороны так называемых потребительских террористов. ГОСТ— одна из таких мер»,— пояснил Кирилл Холопик.
Похожую точку зрения озвучили застройщики. «Существенная доля квартир с отделкой̆ при отсутствии четко зафиксированных требований к ее составу и качеству приводит к росту числа спорных ситуаций при приемке. Без однозначных критериев того, что считается нормой, а что дефектом, эта зона становится источником конфликтов»,— добавил директор по стратегии и продажам новостроек группы «Плюс» (входит в ГК «Самолет») Алексей Чапик.
Вице-премьер Марат Хуснуллин на совещании президента России с членами правительства в январе сообщил, что ГОСТы по отделке будут доработаны до конца первого квартала. «Раньше в основном жилье строилось без отделки, не было этих проблем при приемке квартир. Так как сейчас большинство жилья стало строиться с отделкой, правовая неурегулированность привела к определенным спорам и недопониманиям,— отметил он.— Сейчас мы эту работу с Минстроем доделаем, выпустим все соответствующие постановления и будем дальше продолжать строить уже максимально с отделкой».
Споров может стать меньше
По мнению экспертов, появление стандарта по отделке должно сократить число споров как между заказчиками и подрядчиками, так и между дольщиками и застройщиками и сделать процесс приемки квартир более понятным.
«Введение стандарта по отделке в новостройках даст покупателям понятные и проверяемые критерии качества вместо оценки «на глаз», упростит приемку квартиры, снизит число споров о том, что считать дефектом, и усилит защиту прав за счет прозрачных требований к результату работ и процедурам контроля»,— считают в Росстандарте. В тоже время если покупатель новостройки хочет идеальную отделку, то ему нужно будет заплатить по расценкам для первого класса, добавил Кирилл Холопик. «Нет денег— бери класс пониже. Но, будь добр, не расстраивайся из-за некоторых неровностей или царапин»,— отметил эксперт.
Для застройщиков стандарт станет единым ориентиром для подрядчиков и поставщиков, поможет стандартизировать техзадания и внутренний контроль, сократить переделки и сроки устранения замечаний, отметили в Росстандарте. Кроме того, документ поможет повысить юридическую определенность. «Поскольку появляется общий язык требований, допусков и правил приемки, на который можно опираться в договорной и претензионной работе»,— пояснили в пресс-службе ведомства.
Какие есть риски
Точный эффект на рынок новостроек от введения стандарта по отделке, по словам экспертов, можно будет оценить после его опубликования. И здесь многое зависит от того, как прописаны требования к отделке. «С одной стороны, если чрезмерно зарегулировать, то возникают риски, что спрос в определенный момент может не совпасть с обязательными стандартами. С другой стороны, если стандарты будут слишком общими, их можно будет легко обойти или реализовать формально»,— пояснил глава РАСК.
Похожую точку зрения озвучил представитель «Самолета». «Если требования будут сформулированы размыто или, наоборот, чрезмерно формально, стандарт может начать работать не как ориентир качества, а как повод для споров, затягивания приемки или давления на застройщика. В этом случае конфликтов станет не меньше, а больше»,— пояснил эксперт.
Вместе с тем, проект ГОСТа по отделке, по оценкам ЕРЗ.РФ, покрывает не более 30% видов дефектов, которые являются предметами споров. «Поэтому проблема решится лишь частично. Так что поле для споров о качестве останется, значит, останется и потребительский терроризм»,— говорит Кирилл Холопик. При этом, по его мнению, дифференциация качества отделки не приведет к росту цен и сроков строительства.
В случае если отделка в новостройках станет обязательным нормативным требованием, к этим рискам добавятся и экономические последствия. По оценкам экспертов, базовая чистовая отделка увеличивает себестоимость в среднем на 10–20%, что в абсолютных значениях может составлять несколько десятков тысяч рублей на квадратный метр. «Дополнительно может усилиться дефицит квалифицированных рабочих в отделочных специальностях, что отразится на стоимости работ и сроках строительства»,— указал Алексей Чапик.
В целом стандарт отделки эксперты называют закономерным этапом развития рынка жилья. «Несмотря на возможные краткосрочные издержки, в долгосрочной перспективе его внедрение способно принести пользу и покупателям, и застройщикам, сделав рынок более цивилизованным и предсказуемым»,— заключил Андрей Глушков.
Об авторе
